各區(qū)人民政府,市政府直屬各部門:
為切實(shí)做好我市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,構(gòu)建租購并舉的住房體系,《自然資源部辦公廳住房和城鄉(xiāng)根據(jù)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州5 個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》(自然資辦函〔2019〕57號)和省住建廳《關(guān)于支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的通知》(瓊建房〔2019〕116號)要求,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就有效推進(jìn)相關(guān)工作提出以下指導(dǎo)意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想。全面貫徹落實(shí)黨的十九大精神和習(xí)近平總書記系列重要講話精神,堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以構(gòu)建租購并舉的住房體系為方向,有效拓寬租賃住房的供應(yīng)渠道,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.符合規(guī)劃,存量優(yōu)先。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目(以下簡稱“集體租賃住房項(xiàng)目”)要與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng),用地必須符合?？谑锌傮w規(guī)劃,須在經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè),并以存量建設(shè)用地為主,不得占用耕地。
2.規(guī)模適度,方便實(shí)施。集體租賃住房項(xiàng)目在結(jié)合住房供需狀況基礎(chǔ)上,合理控制規(guī)?？偭?科學(xué)安排規(guī)劃布局,充分考慮實(shí)施操作性,優(yōu)先利用農(nóng)村閑置地、廢棄地等建設(shè)集體租賃住房。
3.市場對接,規(guī)范有序。充分調(diào)動(dòng)村集體、國有企業(yè)、優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本等各類主體的積極性,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用,租戶選擇、租金水平、戶型設(shè)計(jì)對接市場需求,并按照有關(guān)租賃管理政策進(jìn)行管理和規(guī)范。
4.尊重意愿,強(qiáng)化監(jiān)管。尊重農(nóng)民集體意愿,切實(shí)履行民主程序,維護(hù)農(nóng)民權(quán)益,依法履行相關(guān)審批手續(xù),嚴(yán)格執(zhí)行用途管制,按整體確權(quán),權(quán)屬統(tǒng)一的原則進(jìn)行監(jiān)管,堅(jiān)決防止以租代售和變相開發(fā)商品住宅,確保集體土地所有權(quán)性質(zhì)不改變。
二、工作目標(biāo)
2019年10月—2020年5月,在省自然資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下,組織開展試點(diǎn)中期評估工作,形成評估報(bào)告報(bào)省自然資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門;2020年6月—2020年12月,全面總結(jié)試點(diǎn)工作組織、實(shí)施、建設(shè)、運(yùn)營等開展情況,形成系列具有可復(fù)制、可推廣價(jià)值的工作規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、政策等經(jīng)驗(yàn)和模式。
三、政策措施
(一)實(shí)施主體。集體租賃住房是一種集體經(jīng)濟(jì)組織持有或集體經(jīng)濟(jì)組織以入股、聯(lián)營等方式與其他類型經(jīng)濟(jì)組織合作共同成立聯(lián)合體(以下簡稱聯(lián)合體)持有的租賃物業(yè),通過出租獲取收益。投資和運(yùn)營應(yīng)充分尊重集體經(jīng)濟(jì)組織意愿,確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主確定項(xiàng)目運(yùn)作模式。
(二)規(guī)劃要求。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理,僅用于租賃住房建設(shè)。在統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)整體布局的前提下,合理確定集體租賃住房房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模和空間布局;同時(shí)要按照居住功能安排公共配套設(shè)施,符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范,房屋實(shí)施全裝修成品交房。建設(shè)資源節(jié)約、環(huán)境友好、配套完善、功能融合的新型社區(qū)。
(三)審批程序。按照統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調(diào)度的要求實(shí)施,建立健全審批制度。
1.試點(diǎn)申請。集體經(jīng)濟(jì)組織或聯(lián)合體擬定試點(diǎn)項(xiàng)目具體實(shí)施方案,包括:項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、用地面積與四至范圍、土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)圖件、用地規(guī)劃及相關(guān)圖件、項(xiàng)目必要性可行性分析、資金來源和收益測算,以及項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營模式等內(nèi)容,其中以聯(lián)合體實(shí)施的項(xiàng)目,合作對象可由集體經(jīng)濟(jì)組織通過招投標(biāo)方式或參照政府采購等其他方式確定。實(shí)施方案由集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)2/3 以上成員或成員代表大會(huì)2/3以上代表同意。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處初審?fù)?報(bào)區(qū)政府核準(zhǔn)后,由區(qū)政府函報(bào)市自然資源和規(guī)劃部門申請?jiān)圏c(diǎn)。
2.試點(diǎn)批準(zhǔn)。收到試點(diǎn)申請后,由市自然資源和規(guī)劃部門會(huì)同發(fā)改、環(huán)境、財(cái)政、住建、金融、衛(wèi)健委等部門,對項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行審核。符合試點(diǎn)要求的,報(bào)市政府批準(zhǔn)同意。
3.報(bào)批程序。建設(shè)項(xiàng)目正式被列為試點(diǎn)后,集體經(jīng)濟(jì)組織或聯(lián)合體正式向發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、住建等主管部門申請辦理項(xiàng)目備案、規(guī)劃、用地和開工建設(shè)等批準(zhǔn)手續(xù)。
發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、住建等主管部門依據(jù)市政府的批準(zhǔn)文件,對項(xiàng)目進(jìn)行審查。項(xiàng)目備案文件、規(guī)劃意見、用地手續(xù)和建設(shè)工程施工許可證等,均應(yīng)注明“集體建設(shè)用地租賃房僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營”。具體按以下程序報(bào)批:
(1)項(xiàng)目備案。根據(jù)市政府批準(zhǔn)同意的試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案,區(qū)發(fā)改部門出具項(xiàng)目備案文件。
(2)項(xiàng)目規(guī)劃。項(xiàng)目應(yīng)選址在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),由集體經(jīng)濟(jì)組織或聯(lián)合體提出規(guī)劃申請,市自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、有關(guān)批準(zhǔn)文件及其它相關(guān)材料,出具規(guī)劃意見。
(3)項(xiàng)目用地。由區(qū)自然資源和規(guī)劃部門對試點(diǎn)項(xiàng)目的土地權(quán)屬、地類、土地規(guī)劃、有無違法用地等情況進(jìn)行全面審查,根據(jù)區(qū)政府對項(xiàng)目的立項(xiàng)審批情況,由市自然資源和規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目用地手續(xù)。
(4)項(xiàng)目施工。市住建部門對試點(diǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)行審查,依據(jù)上述項(xiàng)目備案、規(guī)劃、用地手續(xù),出具項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證,并對項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)管。
4.項(xiàng)目報(bào)備。各區(qū)人民政府應(yīng)及時(shí)將項(xiàng)目審批情況上報(bào)市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,由辦公室進(jìn)行匯總,形成試點(diǎn)項(xiàng)目庫,對全市范圍內(nèi)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度。
5.職責(zé)分工。按照《?？谑腥嗣裾P(guān)于成立我市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》要求,參照成員單位工作職責(zé)執(zhí)行。
(四)建設(shè)管理。參照國有土地上建設(shè)項(xiàng)目程序管理,為確保項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量,施工總承包單位應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織或聯(lián)合體進(jìn)行公開招投標(biāo)。集體租賃住房項(xiàng)目由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法進(jìn)行質(zhì)量安全監(jiān)督管理,對涉及結(jié)構(gòu)安全、建筑質(zhì)量和建筑節(jié)能等方面進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督。集體租賃住房的建筑結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)符合污染防治等相關(guān)法規(guī)、規(guī)范要求,不得危及人身安全和違反環(huán)境保護(hù)要求。
(五)竣工驗(yàn)收。集體租賃住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及備案按《海南省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目竣工聯(lián)合驗(yàn)收管理辦法(試行)等規(guī)定執(zhí)行,》由市住建、自然資源和規(guī)劃、消防、人防、國家安全、檔案等驗(yàn)收主管部門按照職責(zé)分工,嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)、驗(yàn)收規(guī)范,對建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、建設(shè)工程消防驗(yàn)收、民用建筑人防工程驗(yàn)收、涉及國家安全項(xiàng)目驗(yàn)收(國家安全主管部門依法進(jìn)行了涉及國家安全選址和報(bào)建審批的工程項(xiàng)目)建設(shè)、工程檔案等驗(yàn)收事項(xiàng)和工程竣工驗(yàn)收備案實(shí)行限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收,統(tǒng)一出具聯(lián)合驗(yàn)收意見。
(六)產(chǎn)權(quán)管理
1.以集體經(jīng)濟(jì)組織為申報(bào)主體的,集體租賃住房及其配套設(shè)施設(shè)備涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記至集體經(jīng)濟(jì)組織名下。
2.以聯(lián)合體為申報(bào)主體的,集體租賃住房及其附屬設(shè)施設(shè)備涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記至聯(lián)合體名下,集體建設(shè)用地所有權(quán)仍歸原集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項(xiàng)目整體核發(fā),不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書,權(quán)利證書應(yīng)注明“集體建設(shè)用地租賃住房”。
4.集體租賃住房項(xiàng)目不能分割轉(zhuǎn)讓,未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),建設(shè)運(yùn)營主體不得轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán),集體租賃住房持有年限與土地流轉(zhuǎn)年限一致。
有下列情形之一的集體租賃住房建設(shè)項(xiàng)目,經(jīng)市人民政府同意,可整體轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán):
(1)建設(shè)運(yùn)營主體進(jìn)行合并、重組、分立或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及集體租賃住房產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓的;
(2)集體租賃住房建設(shè)項(xiàng)目確需整體轉(zhuǎn)讓的其他情形。
集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,受讓人不得改變集體租賃住房用途,并應(yīng)繼續(xù)用于出租。建設(shè)運(yùn)營主體破產(chǎn)清算的,其轉(zhuǎn)讓程序等按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。
(七)運(yùn)營模式。集體租賃住房項(xiàng)目建成后,具有租賃管理運(yùn)營能力的,自主運(yùn)營;不具備自主運(yùn)營能力的,將集體租賃住房委托住房租賃公司管理和運(yùn)營,提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。租賃年期、租金及支付方式等事項(xiàng)由相應(yīng)的出租方與承租人協(xié)商確定,并可依法約定租金調(diào)整方式,租賃年期不得超過20年。
(八)收益分配。集體建設(shè)用地是集體資產(chǎn)和資源的重要組成部分。由集體經(jīng)濟(jì)組織自行投資建設(shè)的租賃住房,通過出租獲得的收益,歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有;由集體經(jīng)濟(jì)組織與投資主體合作建設(shè)的租賃住房,通過出租獲得的收益,雙方按合作協(xié)議確定的方式分配。集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的收益主要用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì),支持脫貧攻堅(jiān),建設(shè)美麗鄉(xiāng)村,興辦公益事業(yè)。收益分配還應(yīng)充分考慮集體經(jīng)濟(jì)組織成員享受分紅。集體租賃住房的收益要納入賬內(nèi)核算,嚴(yán)格履行民主程序,定期公布賬目,接受集體經(jīng)濟(jì)組織成員監(jiān)督。建立和完善收益分配機(jī)制,收益分配方案應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或代表大會(huì)討論通過,并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)備案,維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員合法權(quán)益。
(九)監(jiān)測監(jiān)管。集體租賃住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房和租賃行為統(tǒng)一納入政府住房租賃服務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)租賃信息統(tǒng)一歸集、租賃行為統(tǒng)一管理,強(qiáng)化市場主體的信用管理,建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。各區(qū)人民政府和相關(guān)部門,在集體建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)協(xié)作、各司其職,建立規(guī)范有序的租賃市場秩序。
四、工作要求
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和成員單位工作職責(zé)按照《?？谑腥嗣裾P(guān)于成立我市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》執(zhí)行,領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期組織召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,審議利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的重要 政策措施,研究解決跨部門、跨領(lǐng)域的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題,統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)各項(xiàng)工作。
(二)強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)。市政府各職能部門要按照職責(zé)分工,建立集體租賃房建設(shè)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,依法規(guī)范運(yùn)行。切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)研究。
各區(qū)政府是具體責(zé)任主體,全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施當(dāng)?shù)丶w租賃住房試點(diǎn)工作,確定試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、實(shí)施主體及區(qū)各部門具體職責(zé)等試點(diǎn)工作內(nèi)容,統(tǒng)籌安排,全面協(xié)調(diào)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織等各方關(guān)系,將試點(diǎn)工作各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。
(三)做好宣傳引導(dǎo)。通過多種媒介宣傳渠道,準(zhǔn)確解讀相關(guān)政策,宣傳試點(diǎn)工作重要意義。加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理,密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài),妥善回應(yīng)社會(huì)關(guān)注點(diǎn)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹立理性住房消費(fèi)觀念,為培育和發(fā)展住房租賃市場營造良好氛圍。本意見實(shí)施中的問題請市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。
海口市人民政府辦公室
2020年1月6日
(此件主動(dòng)公開)
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